小税种速查：房产税、契税、土地增值税、印花税
小税种在主观题里常作为"顺带一问"，分值不高但很容易丢。这一页按"纳税人 → 计税依据 → 税率 → 优惠"整理，最后给计算模板。
一、房产税
| 情形 | 计税方法 | 应纳税额 |
|---|---|---|
| 自用（从价） | 房产余值 | 房产原值 ×（1 − 扣除比例）× 1.2% |
| 出租（从租） | 租金收入 | 不含增值税租金 × 12% |
| 个人出租住房 | 从租 | 不含增值税租金 × 4% |
| 自有房产投资联营、共担风险 | 从价 | 余值 × 1.2% |
| 只收固定收入、不担风险 | 从租 | 租金 × 12% |
两个高频陷阱：
- 免租期：仍按从价计征，纳税人是产权所有人；
- 无租使用：按从价计征，纳税人是使用人（"谁用谁交"）。
房产原值包括与房屋不可分割的附属设备（电梯、暖气、通风、照明、给排水），但不含独立于房屋的建筑物（围墙、烟囱、水塔）。
纳税义务发生时间：自建的从建成之次月起；购置新建商品房的从交付使用次月起；出租、出借的从交付出租出借房产次月起。
二、契税
纳税人：承受方（买方、受赠方、抵债取得方）。
| 情形 | 是否缴契税 | 纳税人 |
|---|---|---|
| 等价房屋互换 | 不缴 | — |
| 非等价互换 | 缴 | 支付差额的一方 |
| 以房抵债 | 缴 | 取得房屋的一方 |
| 转移土地承包经营权 | 不缴 | — |
个人购房优惠（面积以 140 平方米为界）：
| 购房情况 | 面积 | 税率 |
|---|---|---|
| 家庭唯一住房 | ≤140㎡ | 1% |
| 家庭唯一住房 | >140㎡ | 1.5% |
| 家庭第二套 | ≤140㎡ | 1% |
| 家庭第二套 | >140㎡ | 2% |
| 首次购买改造安置住房 | ≤90㎡ / >90㎡ | 1% / 减半 |
| 经济适用住房 | — | 减半 |
| 保障性住房 | — | 1% |
计税依据：成交价格（不含增值税）；互换的为差额；赠与的为参照市场价格。
三、土地增值税
四级超率累进：
| 级数 | 增值率 | 税率 | 速算扣除系数 |
|---|---|---|---|
| 1 | 不超过 50% | 30% | 0 |
| 2 | 50%–100% | 40% | 5% |
| 3 | 100%–200% | 50% | 15% |
| 4 | 超过 200% | 60% | 35% |
应纳税额 = 增值额 × 适用税率 − 扣除项目金额 × 速算扣除系数
增值额 = 转让收入（不含增值税） − 扣除项目金额
扣除项目（新建房）：
| 项目 | 房开企业 | 非房开企业 |
|---|---|---|
| 取得土地使用权支付的金额 | 地价款 + 契税 | 同左 |
| 房地产开发成本 | 实际发生 | 实际发生 |
| 房地产开发费用 | 利息（能分摊且有金融机构证明）+（地价+成本）×5% 以内；否则（地价+成本）×10% 以内 | 同左（无加计） |
| 与转让有关的税金 | 附加税费 + 印花税 | 同左 |
| 加计扣除 | （地价+成本）×20% | 无 |
转让存量房：
- 能取得评估价格：扣除 = 评估价格（含契税，= 重置成本 × 成新度折扣率）+ 取得土地价款 + 相关税金；
- 不能取得评估价格：按发票金额 ×（1 + 购买至转让年限 × 5%）+ 相关税金（含契税）。
免税：个人销售住房暂免征收土地增值税；普通标准住宅增值率未超过 20% 的免征。
四、印花税
| 税目 | 税率 |
|---|---|
| 买卖合同（动产） | 价款的 0.3‰ |
| 借款合同 | 借款金额的 0.05‰ |
| 融资租赁合同 | 租金的 0.05‰ |
| 租赁合同 | 租金的 1‰ |
| 运输合同 | 运输费用的 0.3‰ |
| 仓储、保管合同 | 费用的 1‰ |
| 财产保险合同 | 保费的 1‰ |
| 产权转移书据（土地使用权、房屋、股权） | 价款的 0.5‰ |
| 技术合同 | 价款、报酬、使用费的 0.3‰ |
| 营业账簿（实收资本+资本公积） | 合计金额的 0.25‰ |
| 证券交易 | 成交金额的 1‰（出让方缴纳，现行减半） |
要点：
- 同一凭证载有两个以上税目且分别列明金额的，分别计算；未分别列明的，从高适用；
- 未履行的合同，已缴印花税不退不抵；多贴的印花税票不退；
- 专利申请权转让、非专利技术转让 → 技术合同；专利权转让 → 产权转移书据；
- 证券交易印花税由证券登记结算机构扣缴，按周解缴，扣缴义务人于每周终了之日起 5 日内申报；其他按季/按年计征的于终了之日起 15 日内申报。
五、城建税与附加
| 税费 | 税率/征收率 |
|---|---|
| 城市维护建设税 | 市区 7%、县城和镇 5%、其他 1% |
| 教育费附加 | 3% |
| 地方教育附加 | 2% |
计税依据 = 实际缴纳的增值税 + 消费税，特别注意：
- 增值税免抵税额、被查补的增值税消费税、先征后返/即征即退退还的税额 → 计入；
- 期末留抵退税退还的增值税、直接减免的税额、滞纳金和罚款、进口环节税额 → 不计入。
优惠：至 2027 年 12 月 31 日，小规模纳税人、小型微利企业、个体工商户可减半征收资源税、城建税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。
六、其他小税种一句话
| 税种 | 关键点 |
|---|---|
| 城镇土地使用税 | 按实际占用面积 × 定额税率，按年计算、分期缴纳 |
| 耕地占用税 | 占用耕地建房或非农业建设，一次性征收；农村居民在规定标准内新建自用住宅减半 |
| 车辆购置税 | 税率 10%，计税依据为不含增值税价款；新能源汽车按当年减免政策执行 |
| 车船税 | 乘用车按排量分档定额，新能源车船免征；按年申报 |
| 资源税 | 原油天然气、矿产、盐；用于加热的原油天然气减半 |
| 环境保护税 | 大气、水、固废、噪声四类；噪声超标不足 15 天减半 |
| 烟叶税 | 收购烟叶的单位为纳税人（不含个体户和个人），税率 20% |
| 船舶吨税 | 进出境船舶，按净吨位和执照期限 |
七、计算题模板
① 先判断税种和纳税人（谁交、交什么环节）
② 找计税依据（含税/不含税、余值/租金/增值额/面积）
③ 套税率，注意减免与优惠期间
④ 检查纳税义务发生时间与申报期限
⑤ 写出结论，单位写"万元"或"元"，别忘四舍五入
八、易错点
- 房产税从价用"余值"，从租用"租金"，个人出租住房是 4% 不是 12%
- 契税是承受方交，等价互换不交
- 土地增值税房开企业才有 20% 加计扣除
- 印花税从高适用税率的前提是"未分别列明金额"
- 留抵退税不进城建税计税依据，免抵税额要进
- 烟叶税纳税人不包括个体户和个人